г. Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 25 лит. Н, офис 207

Продать нельзя подождать

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти законодательные новеллы внесли существенные поправки в Закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации."

Основные из них вступят в силу и распространятся на объекты строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Наиболее существенным изменением будет нововведение по привлечению средств дольщиков застройщиком.

Так с 1 июля 2018 года застройщикам запрещается привлекать средства граждан – дольщиков, а застройщики будут искать новые способы финансирования.

 Предполагается, что новым способом станет проектное финансирование, которое осуществится благодаря эскроу-счетам. Разумеется, при этом, люди будут заключать ДДУ, однако средства будут вносится на специальный счет эскроу.

Эта правовая конструкция представляет из себя трехсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами, которые будут блокироваться до завершения ДДУ (гражданин не сможет передумать и забрать их). С другой стороны, застройщик не получит эти средства до выполнения обязательств. В процессе же строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах.

При этом проектное финансирование неминуемо приведёт к увеличению цен на недвижимость. У приобретателей будет «гарантированное понимание результата вложений». Заплатит за это покупатель. К тому же финансовые сложности возникнут у небольших застройщиков, поскольку банкам удобнее работать с крупными компаниями и большими проектами, а небольшие компании с маленькими проектами не вызовут у банков интереса. Следовательно, и получить проектное финансирование у них не получиться.

При этом механизм финансирования посредством эскроу существует уже с 2014 года, однако, за период с 2014 года так ни одной сделки по счетам эскроу и не было зарегистрировано. Отсюда встаёт вопрос: «Действительно ли нововведения были продуманы, а их последствия спрогнозированы, или  на свет опять явились мертворождённые правила?»  И вопрос к банкам, - «Готовы ли они заместить то финансирование, которое сейчас идет от участников долевого строительства, и если да, то каков размер затрат ляжет на плачи конечных потребителей за услуги банков?».

Именно поэтому строительные компании стремятся сдать в эксплуатацию как можно больше новостроек до начала действия нововведений в 214-ФЗ. На подступах к лету ожидается значительное увеличение предложений первичного рынка жилья. Причина этому - фактическая отмена долевого строительства с 01 июля 2018 года.

Предполагается, что на рынок будет представлено рекордное количество новостроек в нынешнем полугодии. По оценочным это предложение будет выше в 1,5 раза, нежели за аналогичный период в 2017 году.

Застройщики стараются запустить строительство новых проектов до начала июля, чтобы получить разрешение на застройку до принятия нововведений. В частности, застройщики стараются успеть воспользоваться системой долевого строительства до того, как ее полностью не отменят.

Не смотря на то, что привлечение средств дольщиков имело значительные риски, тем не менее, это позволяло приобретать квартиры по более низкой стоимости, нежели готовое жилье.

Нововведения же приведут к избавлению от схемы долевого участия. Это неизбежно приведёт к удорожанию строительства, а следовательно поднятию цен на жильё, в связи с чем упадёт спрос на рынке недвижимости, поскольку и без того невысокая покупательская способность граждан не позволит преодолевать новый ценовой рубеж.

Нетрудно догадаться, что в таких условиях смогут устоять только крупные девелоперские компании, обладающие большим финансовым потенциалом, более же мелким строительным фирмам отводиться весьма незавидная участь. Ужесточение нормативов градостроительного проектирования и отмена долевого строительства ведёт к ситуации, при которой многие игроки покидают рынок. Вероятно, что небольшие застройщики вовсе исчезнут с отечественного рынка недвижимости.

Однако, у крупных строительных компаний фактически не будет возможности получить выгоду от ухода более слабых конкурентов, поскольку правила игры на рынке недвижимости с каждым годом ужесточаются, а главное невозможно, что - либо планировать и предсказать, что будет завтра и предположить, что будет дальше в строительной отрасли, следовательно, и планирование работы на 5 или 7 лет вперед -дело неблагодарное и безнадёжное. Средний же  горизонт планирования сейчас равняется 3 годам, а значит ни о каком стратегическом планировании, ведущим к положительным результатам в строительной сфере говорить не приходиться.

Другие статьи